Comprar um Imóvel para Investimento Utilizando o 1031 Exchange
Geralmente, quando se vende um imóvel de investimento, é necessário pagar ganhos de capital sobre o lucro gerado pela venda. No entanto, existem disposições no Código Tributário Norte-Americano (em inglês, “Internal Revenue Code” ou “IRC”) que permitem ao investidor postergar o ganho de capital sobre a venda em alguns casos. Usando o 1031 Exchange, o investidor pode vender um bem imóvel e, em seguida, comprar outro substituto e postergar a incidência do imposto sobre todo o ganho. Este benefício fiscal de permuta de imóvel é chamado de 1031 Exchange por estar previsto no artigo 1031 do IRC. Neste artigo descrevemos os tipos de operações que podem beneficiar da 1031 Exchange e alguns de seus princípios básicos.
O 1031 Exchange também costuma ser chamado de “like-kind exchange” por só poder ser utilizado em permutas do mesmo tipo de propriedade. Isso não significa que os imóveis precisem necessariamente ter natureza idêntica. Ou seja, as propriedades não precisam consistir em duas casas unifamiliares ou dois depósitos. O requisito mencionado acima se refere, na verdade, à natureza dos imóveis, que devem consistir obrigatoriamente em propriedades de investimento, na medida em que o 1031 Exchange não pode ser utilizado na venda de bem de família (imóvel principal de residência), apesar de existirem outras formas de evitar a incidência do imposto sobre ganhos de capital na venda de um bem de família se determinadas condições forem cumpridas.
Existem várias razões que podem levar um investidor a utilizar o 1031 Exchange, seja para diversificar seu portfólio, ou mudar o tipo de propriedade (de unidade em condomínio para edifício de apartamentos, depósito para edifício de apartamentos, etc.). No entanto, o principal motivo pelo qual os investidores utilizam o 1031 Exchange é para postergar o pagamento de impostos, que pode ser adiado até o ganho efetivo do investidor ou indefinidamente, se a permuta for adequadamente estruturada.
Ao estruturar uma transação para usufruir do benefício fiscal 1031 Exchange, é essencial que sejam observados os prazos definidos no IRC, bem como alguns de seus princípios básicos. A propriedade vendida (em inglês, “relinquished property”), como o nome indica, é a propriedade objeto da permuta (venda). A propriedade de substituição (em inglês, “replacement property”) é a propriedade que é comprada com os recursos da venda da propriedade vendida. Uma vez que a propriedade seja vendida, o investidor tem 45 dias para identificar a propriedade de substituição e 180 dias para concluir a compra da mesma. Existem várias disposições que regulam o número e o valor do imóvel, e que determinam se pode ser considerada uma propriedade de substituição. É importante ter em mente também que, se o valor da propriedade de substituição não for igual ou superior ao da propriedade vendida, o investidor terá que pagar impostos de ganhos de capital sobre a diferença.
Para estar apto a se beneficiar do 1031 Exchange, o investidor não pode receber os recursos da venda da propriedade vendida, os quais devem ser mantidos por um terceiro até o fechamento da compra da propriedade de substituição. Este terceiro não pode ser o advogado ou contador do investidor, mas sim uma pessoa neutra. Na maioria dos casos, são utilizados intermediários qualificados, que geralmente são pessoas jurídicas que recebem os recursos e os mantém em trust até a compra da propriedade de substituição. Se o investidor receber os recursos da venda da propriedade vendida antes de direcioná-los ao intermediário qualificado, a transação não poderá se beneficiar do 1031 Exchange e o investidor terá que pagar o imposto sobre ganhos de capital.
Os procedimentos referentes ao 1031 Exchange são complexos e podem apresentar desafios até para um investidor experiente. É fundamental obter assessoria fiscal e jurídica adequadas para garantir que a operação seja estruturada corretamente, de modo a evitar que o 1031 Exchange seja invalidado, o que poderia resultar em um grande passivo tributário. O Barbosa Legal possui uma equipe de advogados e profissionais altamente especializados em direito tributário, imobiliário e societário, além de assessorar regularmente os clientes na estruturação e execução do 1031 Exchange.