Porquê Investidores Estrangeiros estão Apostando em Imóveis Comerciais.
Quando investidores estrangeiros pensam em comprar imóveis nos Estados Unidos, costumam imaginar um condomínio de luxo em uma grande área metropolitana como Miami, Nova Iorque ou Los Angeles. No entanto, desde 2010, investidores internacionais compraram mais de US$ 365 bilhões em imóveis comerciais nos Estados Unidos, em uma ampla variedade de localidades. Isso se deve em grande parte ao tamanho e à liquidez do mercado norte-americano, que permite aos investidores estrangeiros a possibilidade de retirar seus investimentos de modo relativamente mais fácil, caso decidam buscar outras oportunidades.
No sul da Flórida, a tendência de os investidores estrangeiros mudarem de imóveis residenciais para imóveis comerciais começou a aumentar em 2014, assim que os preços dos imóveis residenciais começaram a subir desproporcionalmente. Em 2016, os investidores estrangeiros que tradicionalmente costumavam adquirir imóveis residenciais logo perceberam que não iriam obter o tipo de retorno e fluxo financeiro que haviam previsto. Muitos então se voltaram para o setor imobiliário comercial, por reconhecerem que ativos comerciais geralmente têm taxas de valorização e previsibilidade e fluxo financeiro mais estável do que imóveis residenciais.
Só em Miami, o investimento estrangeiro em imóveis comerciais aumentou para US$ 2,3 bilhões em 2015, valor consideravelmente mais alto que os US$ 468 milhões que foram investidos em 2014. Apesar de o número ter diminuído para US$ 1,72 bilhões em 2016, o interesse estrangeiro em imóveis comerciais dos Estados Unidos permanece forte.
Investidores internacionais vêm de todo o mundo e seu gosto em imóveis comerciais é igualmente diversificado. Alguns concentram sua atenção em grandes edifícios e parques industriais. Outros consideram imóveis com locatário único e contratos de locação “triple-net” mais atrativos, devido à sua estabilidade e facilidade de gestão do exterior. Enquanto outros optam por investir em um portfólio diversificado de conjuntos de escritórios e prédios comerciais menores, bem como centros comerciais (strip malls).
Investidores internacionais também estão olhando além dos típicos grandes mercados metropolitanos de nível I (tier I) para as comunidades menores de nível II (tier II). Essas comunidades de nível II (tier II) oferecem uma variedade de oportunidades comerciais mais ao alcance de investidores menores, que estão se afastando dos imóveis residenciais, mas não se encontram ainda em posição de adquirir um grande ativo em um mercado maior. Por exemplo, um investidor menor pode não ter os meios para adquirir uma grande propriedade em Miami, mas pode focar sua atenção em uma comunidade no subúrbio para encontrar um pequeno prédio de escritórios ou centro comercial (strip malls).
Os diversos mercados nos Estados Unidos têm diferentes tipos de imóveis com perfis de riscos e benefícios variados. A decisão sobre onde e em qual tipo de imóvel comercial investir deve ser feita com cuidado, munido de uma análise detalhada acerca de vários fatores relevantes. Um prédio de escritórios multi-locatário ou um complexo de apartamentos vai exigir uma administração e supervisão maiores do que um imóvel com locatário único, na modalidade “triple-net” ou uma propriedade industrial, por exemplo. Em uma típica locação na modalidade “triple-net”, o locatário é responsável por todas as despesas do imóvel, tais como impostos, seguro, manutenção e reparo. Isso deixa relativamente pouco sob a responsabilidade do proprietário, no que diz respeito à administração do imóvel.
Com frequência, investidores estrangeiros não possuem a experiência ou os recursos necessários para realizar uma análise minuciosa e auditoria (due diligence), a fim de determinar o mercado ou o tipo de imóveis mais rentáveis para o seu investimento. Este é o motivo pelo qual é crucial que consultem profissionais qualificados para obter a assistência necessária para navegar as complexidades do setor de imóveis comerciais.
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