Zonas de Oportunidade
A reforma tributária de 2017 criou uma nova ferramenta para os investidores reduzirem seus encargos fiscais, denominada zonas de oportunidade. As zonas de oportunidade consistem em áreas territoriais que foram designadas como economicamente desfavorecidas. Os governadores, juntamente com autoridades locais, selecionaram 8.700 setores censitários para serem certificados como zonas de oportunidade pelo Departamento da Fazenda, sendo tais áreas localizadas em todos os 50 estados, cinco territórios e Washington, D.C.[1] O propósito de certificar certas áreas como zonas de oportunidade era incentivar e apoiar o desenvolvimento econômico e a criação de empregos em comunidades em dificuldades[2]. A Flórida, especificamente, tem 427 áreas designadas como zonas de oportunidade, enquanto Nova Iorque tem 514 áreas assim designadas.[3] Cabe salientar que, quando este artigo se referir a investimentos em “zonas de oportunidade”, estamos falando de investimentos em “Fundos de Oportunidade Qualificada”, do inglês “Qualified Opportunity Funds” (doravante denominados “QOF”), que investem, direta ou indiretamente, em negócios e projetos imobiliários localizados em áreas certificadas como “zonas de oportunidade”.
Benefícios Fiscais:
Um investimento em uma zona de oportunidade permite que o investidor adie o pagamento do imposto de renda sobre ganhos de capital de curto ou longo prazo realizados em ou após 2018, até 31 de dezembro de 2026; ou até que o investidor promova o seu desinvestimento da zona de oportunidade, se feito antes de 31 de dezembro de 2026.
Diferentemente de investimentos baseados no artigo 1031 do código tributário Norte-Americano que permite a troca de bens de natureza ou caráter igual, ainda que difiram de grau ou qualidade “like-kind exchanges”, as zonas de oportunidade não exigem que todo o montante realizado seja reinvestido para se beneficiar da prorrogação do prazo de pagamento de impostos. Em vez disso, apenas o ganho deve ser reinvestido. Além disso, o ganho pode ser total ou parcialmente reinvestido em zonas de oportunidade, para prorrogação total ou parcial.
Os investidores são incentivados a manter seu investimento em zonas de oportunidade por um período prolongado, pois a nova lei reduz o valor sujeito a impostos em até 15%, com base no número de anos pelo qual o investimento na zona de oportunidades perdurar. Os investidores que buscam aproveitar o adiamento do pagamento e a redução de impostos disponíveis têm até 180 dias a partir da data da venda do ativo de capital, para investir os ganhos em uma zona de oportunidade.[4]
A mecânica é a seguinte:
Uma vez que um investidor tenha realizado ganhos de capital e investido o ganho em um QOF, o pagamento do imposto de renda sobre o ganho será prorrogado da seguinte forma:
Se o investidor mantiver sua participação no QOF por um período de cinco anos, o ganho original do investidor será permanentemente reduzido em dez por cento.
Se o investidor detiver sua participação no QOF por um período de sete anos, o ganho original do investidor será permanentemente reduzido em mais cinco por cento. Isso é realizado por meio de ajustes da base de custo (doravante denominados “step-ups”) do investidor no QOF; ocorrendo em cada intervalo descrito acima. Cada step-up da base reduz proporcionalmente o montante de ganho sujeito a impostos no final de 2026.
Se o investidor mantiver o investimento na zona de oportunidade por mais de dez anos, toda a valorização da participação do investidor no QOF será eliminada no momento da venda, e nenhum imposto adicional será devido. Vale notar, no entanto, que o valor do ganho de capital originalmente prorrogado deverá ser incluído no resultado e sujeito a imposto em 31 de dezembro de 2026, independentemente de qualquer investimento contínuo em um QOF (conforme mencionado acima, o valor declarável como ganho pode ser reduzido até um percentual máximo de 15%, pelos step-ups, se mantidos durante o período exigido).
Por exemplo, suponha que em 2018 um investidor venda obras de arte e realize US$ 1.000 em ganhos de capital de longo prazo. Suponha também que, no prazo de 180 dias a partir da venda, o investidor invista esse ganho de capital em um QOF. Se o investidor mantiver as ações do QOF até 2023, ele receberá US$ 100 de step-up de base (ou seja, 10% de US$ 1.000), elevando sua base de custo total no QOF para US$ 1.100. Se o investimento do QOF for mantido até 2025, o investidor receberá um adicional de US$ 50 (ou seja, 5% de US$ 1.000) de step-up de base; perfazendo um total de US$ 1.150 de ganho de capital eliminado. Em 2026, o investidor incluirá US$ 850 da receita de ganho de capital originalmente prorrogado (ou seja, US$ 1.000 - US$ 150). Se o investidor vender sua participação no QOF em 2030 para obter um ganho, nenhum imposto adicional será devido (já que o investimento do QOF foi mantido por mais de 10 anos).[5]
Qualificação:
Conforme mencionado acima, para se qualificar, o investidor deve fazer o investimento na zona de oportunidade qualificada através de um QOF. Um QOF pode ser estruturado como uma partnership ou uma corporação, constituída com a finalidade de investir em um negócio ou projeto imobiliário localizado em uma zona de oportunidade qualificada.[6]
Os QOFs devem atender a um teste de ativos, em que 90% de seus ativos devem consistir em imóveis de zonas de oportunidade qualificadas - ou seja, imóveis comerciais de zonas de oportunidade qualificadas ou negócios qualificados em uma zona de oportunidade. Vários requisitos legais devem ser atendidos, principalmente, para se qualificar como um ativo comercial qualificado de uma zona de oportunidades, o imóvel deve ser (a) tangível; (b) usado no comércio ou negócio da QOF; (3) adquirido mediante uma compra de uma parte ou partes não relacionada(s), após 31 de dezembro de 2017; e (4) o QOF deve iniciar o uso original do ativo ou (5) fazer benfeitorias significativas no ativo.
[1] https://www.forbes.com/sites/adamstrauss/2018/10/31/how-to-generate-tax-savings-by-making-impact-investments-in-opportunity-zones/#1764bb6f1e5c
[2] https://www.irs.gov/newsroom/opportunity-zones-frequently-asked-questions
[3] https://www.cdfifund.gov/Pages/Opportunity-Zones.aspx
[4] Instruções precisas sobre como usar o formulário 8949 para optar pelo adiamento do ganho ainda não foram divulgadas pelo Departamento da Receita Federal dos EUA.
[5] Stroock Special Bulletin, Qualified Opportunity Funds: Tax Strategies and Opportunities for Real Estate Investors and Other Investors (Fundos de Oportunidade Qualificada: Estratégias Fiscais e Oportunidades para Investidores Imobiliários e Outros Investidores), 28 de agosto de 2018.
[6] Para se tornar um Fundo de Oportunidade Qualificada, uma pessoa jurídica ou parceria elegível se autocertifica ao preencher o Formulário 8996, Fundo de Oportunidade Qualificada, com sua declaração de imposto de renda federal.